CO ZROBIĆ? JAK DZIAŁAĆ?

Na pewno nie można czekać i liczyć na cud, czyli że deweloper sam przyjdzie zapytać czy są wady oraz je skwapliwie usunie. Tacy deweloperzy oczywiście są - ale nieliczni. Znacząca większość wyznaje zasadę: WYBUDOWAĆ, SPRZEDAĆ I ZAPOMNIEĆ. 

Na początek należy spisać wady i ustalić, czy dotyczą one lokalu czy części wspólnych, następnie skrzyknąć sąsiadów, zwołać zebranie wspólnoty i ustalić jak to u nich wygląda. Postawa sąsiadów da nam obraz sytuacji, czy realne jest wspólne dochodzenie roszczeń czy trzeba liczyć tylko na siebie.   

DEWELOPER CZŁONKIEM WSPÓLNOTY - to sytuacja bardzo częsta w młodych wspólnotach, gdzie w budynku jeszcze nie wszystkie lokale zostały sprzedane, a już ujawnił się cały szereg wad. Stan taki nie wpływa zasadniczo na dochodzenie roszczeń, gdyż te wypływają z indywidualnie zawartych umów kupna lokali.  Nawet jeśli deweloper posiada znaczny udział w nieruchomości wspólnej możliwe jest dochodzenie roszczeń z rękojmi.

O CZYM TRZEBA PAMIĘTAĆ: ZASADNICZA ZMIANA PRAWA: 25 GRUDNIA 2014 R.

Z dniem 25 grudnia 2014 r. weszła życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r., która wprowadziła istotne zmiany w reżimie odpowiedzialności sprzedawcy. W odniesieniu do nieruchomości kolosalną zmianę stanowi wydłużenie okresu odpowiedzialności sprzedawcy za wady do lat pięciu, wobec obecnych lat trzech.   Trzeba jednak pamiętać, że nowe regulacje prawne obejmują dopiero umowy zawarte pod jego reżimem, a więc po 25 grudnia 2014 r.

Do lokali, które zostały nabyte (nastąpiło przeniesienie własności lokalu w formie aktu notarialnego) przed tą datą stosuje się przepisy dotychczasowe. 

DOKUMENTOWANIE - zgloszenia reklamacyjne muszą mieć formę pisemną , może to być e-mail. Należy żądać udzielenia odpowiedzi na piśmie. Jeśli dochodzi do spotkania, oględzin należy każdorazowo sporządzać notatkę lub żądać kopii protokołu. Jeśli deweloper przysyła do nas rzeczoznawcę należy żądac pisemnej opinii. Dobrze jest wykonać fotografie wad z oznaczeniem daty ich sporządzenia. Brak dokumentów jest najczęstszym błędem w walce z deweloperem, załatwianie spraw przez telefon kończy się najczęściej niczym.

ZAINWESTOWANIE W FACHOWĄ POMOC PRAWNĄ - deweloperzy bardzo często (niestety i na szczęście nie wszyscy, ale wielu) liczą na naiwność, nieświadomość prawną i w końcu niechęć do angażowawania czasu i finansów do dochodzenia roszczeń przez klienta. W praktyce często jest tak, że wady usuwane są w lokalach tylko niektórych - najbardziej wojowniczych, konsekwentnych i upartych klientów. Doświadczenie bowiem wskazuje, że wielu nabywców woli machnąć ręką i wady mieszkania usunąć we wlasnym zakresie, dla "świętego spokoju". W tej sytuacji zainwestowanie w fachową pomoc prawną może znacząco podnieść pozycję nabywcy mieszkania  w boju z deweloperem, który zrozumie, że klient jest zdeterminowany w walce o swe prawa.

ODSTĄPIENIE OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ - prawo wynikające wprost z ustawy, (nie należy mylić z uprawnieniem do odstąpienia od umowy z powodu wad fizycznych)

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  1)   jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów określonych przepisami prawa;

  2)   jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, 

  3)   jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z wymogami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

  4)   jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

  5)   jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

  6)   w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa do lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W tych sytuacjach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Jest więc czas, aby zweryfikować dokumenty.

TERMIN ZGŁOSZENIA WADY - obecne przepisy go nie określają, lecz do 24.12.2014 r. obowiązywał przepis, zgodnie z którym wadę należało zgłosić w terminie 30 dni od jej wykrycia. Regulacja ta dotyczy nadal lokali, które zostały przed tą datą nabyte. Zgłoszenie musi być dokonane na piśmie. 

UWAGA NA GARAŻE - z garażami jest ogólnie problem, gdyż zazwyczaj stanowią odrębne lokale z wydzielonymi do korzystania miejscami parkingowymi a więc współwłasność. Właścicielami tego wyodrębnionego lokalu użytkowego są nabywcy miejsc postojowych. Nie jest to więc część wspólna a odrębny lokal, którego współwłaściciele powinni jednomyślnie (!) podejmować najistotniejsze decyzje. Sami też solidarnie płacą podatek od nieruchomości.

UWAGA NA BALKONY - balkony stanowią zarazem część budynku przeznaczoną do wyłącznego użytku właściciela lokalu jak i część wspólną ( konstrukcja balkonu). W zależności od tego, czego dotyczy wada należy odpowiednio określić podmiot legitymowany do dochodzenia roszczeń.

ZABEZPIECZENIE ROSZCZENIA - jest to możliwośc zajęcia majątku dewelopera jeszcze na etapie postępowania sądowego, a więc przed wydaniem wyroku. Ważne w przypadku deweloperów, co do których istnieje realne podejrzenie iż majątek zostanie przeniesiony na inne firmy czy osoby. Możliwy jest wpis hipoteki, zajęcie rzeczy ruchomych, pieniędzy na rachunku bankowym.

UWAGA NA SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE !! Spółdzielnie bardzo często zajmują się deweloperką - wznoszą budynki i sprzedają lokale mieszkalne i użytkowe. Nie zawierają jednak umów deweloperskich, lecz zwykłe umowy w formie pisemnej, które w ogóle nie zawierają warunków wynikających z przepisów ustawy. Nabywca lokalu nie posiada wpisu swego roszczenia w księdze wieczystej, co jest bardzo ryzykowne w sytuacji dokonywania wpłat na poczet ceny mieszkania. Jest to praktyka niezgodna z przepisami ustawy deweloperskiej, gdyż w jej świetle spółdzielnia mieszkaniowa wznosząca budynki jest deweloperem. Wiele spółdzielni jednakże nie honoruje obowiązków wynikających z przepisów prawa, co w razie upadłości spółdzielni lub nawet tylko jej zadłużenia może mieć dramatyczne skutki dla nabywców lokali.