Roszczenia - Pozwij Dewelopera

obniżenie ceny - żądanie polegające na obniżeniu ceny lokalu o wartość odpowiadającą stwierdzonym wadom, ma na celu doprowadzenie do tzw ekwiwalentości świadczeń, a więc aby cena odpowiadała rzeczywistej wartości lokalu; zgodnie z art. 561(5) kc jeśli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny , określając kwotę o jaką cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

odszkodowanie - żądanie naprawienia szkody przysługuje zgodnie z art. 566 kc powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, a także gdy rzecz była naprawiana lub wymieniana, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych, co oznacza możliwość dochodzenia odszkodowania w pełnej wysokości ( koszty przeprowadzki, remontu itp).

ZGŁOSZENIE WAD DO PROTOKOŁU ODBIORU LOKALU

Ustawa deweloperska, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. regulując zagadnienie protokolarnego odbioru lokalu wskazuje, że do tego protokołu nabywca może może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W takiej sytuacji, deweloper jest zobowiązany, z mocy tej Ustawy, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia

W przypadku wad części wspólnych roszczenie przysługuje każdemu z właściecieli lokali - w częściach odpowiadających udziałowi w nieruchomości wspólnej. 100% udziałów oznacza 100% roszczenia wobec dewelopera. Właściciciele lokali mogą tych roszczeń dochodzić indywidualnie, razem lub za pomocą wspólnoty mieszkaniowej - ma podstawie zawartych umów cesji. Wspólne dochodzenie roszczeń jest opłacalne, gdyż koszty sądowe dzielą się pomiędzy wszystkich właścicieli. W praktyce najczęściej występujące wady nieruchomości wspólnej to: wadliwa izolacja fundamentów budynku, niezgodności wykonania budynku z projektem, pękanie ścian budynku, niestarannosć wykończenia budynku - użycie tańszych materiałów.

Wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność sądową i może dochodzić przed sądem roszczeń z rękojmi wobec dewelopera na podstawie zawartych umów cesji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego zostało to przyjęte, że na podstawie umów cesji wspólnota może wystąpić z powództwem wobec dewelopera. Przełomowe znaczenie miała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.09.2004 r., sygn. III CZP 48/04, OSNC 2005 nr 9 poz. 153 w której stwierdzono: W sprawie o dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, przeciwko deweloperowi – zbywcy lokali mieszkalnych, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej, chyba że właściciele lokali dokonali przelewu tych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. Wówczas wspólnota mieszkaniowa występuje jako cedent, a więc przejmuje na siebie roszczenia właścicieli lokali. Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej przysługują każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu, z tytułu zawartej umowy, i w przypadku odszkodowania pieniężnego każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do swego udziału w nieruchomości wspólnej.

Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15.10.2008, sygn. I CSK 118/08, zgodnie z którym:

Wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek, odrębny od majątku właścicieli odrębnych lokali, lecz w jego skład mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych lub prawnych nieruchomości wspólnej nie może być zaliczone do spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W związku z tym Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest legitymowana do dochodzenia roszczeń z tytułu wad odrębnych lokali, nawet na podstawie cesji. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., I CSK 379/12 wspólnota mieszkaniowa jest powołana wyłącznie do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i tylko takie czynności mieszczą się w jej kompetencjach, co wyklucza dochodzenie przez wspólnotę roszczeń przysługujących współwłaścicielom lub grupie współwłaścicieli odrębnego lokalu - nawet na podstawie cesji. Jest to orzeczenie wysoce kontrowersyjne, niemniej warto je znać gdy dotyczyło wadliwej posadzki w garażu wielostanowiskowym.

ROSZCZENIA WOBEC DEWELOPERA

WADY LOKALU - ROSZCZENIA OSÓB FIZYCZNYCH

WADY CZĘŚCI WSPÓLNYCH - ROSZCZENIA