NAJCZĘŚCIEJ  ZADAWANIE PYTANIA:

Zapraszamy do lektury najczęściej zadawanych pytań.

Odpowiedzi udziela Mecenas Aleksandra Sikorska - Lewandowska, doktor nauk prawnych, prowadząca sprawy sądowe przeciwko deweloperom:

Od czego zacząć?

Na początku należy sporządzić spis wad fizycznych, które wystąpiły w lokalu. Następnie sporządzić pismo z wykazem tych wad (zgłoszenie reklamacyjne) i przesłać je do dewelopera wraz z wezwaniem do ich usunięcia. W zależności od reakcji dewelopera podejmujemy dalsze kroki.

Czy do razu trzeba kierować sprawę do sądu?

Przed decyzją o skierowaniu sprawy do sądu należy podjąć kroki pozasądowe. Wśród nich przede wszystkim wysłać zgłoszenie reklamacyjne, dążyć do oględzin lokalu z udziałem dewelopera. Trzeba także rozważyć zlecenie prywatnej opinii rzeczoznawcy budowlanemu, który opisze wady lokalu oraz postawi wstępną diagnozę ich przyczyn. Następnie opinię tę należy udostępnić deweloperowi prosząc o ustosunkowanie się. Często to wystarcza, gdyż deweloper widząc zaangażowanie w sprawę woli uniknąć procesu i realizuje roszczenia reklamacyjne tego klienta, który o to walczy. Przykro to stwierdzić, ale moje doświadczenie wskazuje, że wielu deweloperów usuwa wady w mieszkaniach tych osób, które potrafią zawalczyć, a jeśli ktoś jest bierny to nie uzyskuje realizacji swych roszczeń. 

Czy i kiedy walczyć o odszkodowanie?

Odszkodowanie jest rekompensatą w pieniądzu za wady lub szkody, które powstały w mieszkaniu wskutek wad. Tak więc, jeśli na skutek wadliwości uszczelki mieszkanie zostanie zalane, to wówczas przysługuje roszczenie o odszkodowanie. Natomiast jeśli stwierdzamy, że zamontowano wadliwe okna, to od dewelopera można żądać wymiany tych okien na nowe, niewadliwe, zaś roszczenie odszkodowawcze dotyczy szkód wyrządzonych przy wymianie tych okien. 

Czy konieczne jest zlecenie prywatnej opinii?

Prywatna opinia nie jest warunkiem koniecznym skierowania sprawy do sądu. W prostych sprawach, gdy istnienie wady jest oczywiste, a jej wartość nietrudno ocenić w ogóle nie ma sensu jej sporządzać. Zalecam wykonanie takiej opinii w sprawach bardziej skomplikowanych, celem przesądzenia przyczyny powstania wad oraz dla ich wyceny. Rzeczoznawca sporządzający opinię zajmie stanowisko co do zgodności wykonania lokalu z projektem budowlanym oraz sztuką budowlaną. Może także zasugerować sposób usunięcia wady, co pozwoli wycenić prace i materiały konieczne do ich usunięcia. 

Co zrobić, gdy niektórzy sąsiedzi nie chcą procesu?

Każdy właściciel lokalu posiada własne roszczenie przeciwko deweloperowi, które dotyczy tego, co od dewelopera nabył, a więc: lokalu wraz z udziałem w części wspólnej. Oznacza to, że w przypadku wad lokalu tylko jego właściciel/ właściciele mogą formułować roszczenia przeciwko deweloperowi. Natomiast w razie wad części wspólnej każdy z współwłaścicieli posiada roszczenie w ułamku odpowiadającym udziałowi w częściach wspólnych i tylko on może tym udziałem dysponować. Jeśli któryś we współwłaścicieli nie chce postępowania sądowego przeciwko deweloperowi, wówczas po prostu do niego nie przystąpi. Roszczenie nie będzie więc opiewało na 100%, lecz na taki ułamek, jaki odpowiada sumie udziałów współwłaścicieli, którzy przystąpili do procesu.

Czy wspólnota mieszkaniowa może skierować pozew przeciwko deweloperowi?

Problem ten był przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada własnej legitymacji procesowej, gdyż nie była stroną umów sprzedaży. Roszczenia dotyczące części wspólnych przyługują właścicielom lokali w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z pozwem, jeśli właściciele lokali przeleją w drodze umów cesji swe roszczenia wobec dewelopera z tytułu wad w częściach wspólnych.  

Czy trzeba sporządzać cesje?

Cesje są niezbędne, jeśli wspólnota mieszkaniowa ma wystąpić z pozwem wobec dewelopera. Możliwe jest także sformułowanie powództwa kilku (kilkunastu) osób fizycznych przeciwko deweloperowi z tytułu roszczeń dotyczących części wspólnych i wówczas nie potrzeba cesji. Zazwyczaj powodem w procesie sądowym jest jednak wspólnota mieszkaniowa, której legitymacja jest oparta na roszczeniach przelanych w drodze cesji.

Ile kosztuje proces?

Nie można jednoznacznie określić ile bęzie kosztowało postępownie sądowe. Na koszty procesu przeciwko deweloperowi składają się:

1) opłata od pozwu - 5% roszczenia

2) wynagrodzenie pełnomocnika ( ustalone w umowie lub wg stawek Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości)

3) koszty opinii biegłego (lub biegłych) - należy szacować od 600 zł do 5.000-6.000 zł, zależy od wartości sprawy i stopnia skomplikowania 

Czy może to być pozew zbiorowy?

Zasadniczo nie można wykluczyć pozwu zbiorowego w przypadku roszczeń wspólnoty mieszkaniowej. Zwracam jednak uwagę, iż pozew zbiorowy oznacza wystąpienie przez grupę osób (minimum 10) z indywidualnymi roszczeniami, które powinny być ujednolicone. Tymczasem wysokość  roszczenia dotyczącego części wspólnych  każdego z właścicieli lokali jest wyznaczana jego udziałem w nieruchomości wspólnej. Bez wątpienia ma miejsce przesłanka wspólnych okoliczności sprawy, roszczenia są jednego rodzaju gdyż są oparte na tej samej podstawie faktycznej i prawnej. Powodem jest wówczas reprezentant grupy, który musi mieć fachowego pełnomocnika.