Upadłość - Pozwij Dewelopera

Upadłość dewelopera stanowi problem, który może zaistnieć nie tylko w teorii. Można się go ustrzec sprawdzając kondycję finansową dewelopera przed zawarciem z nim umowy, poprzez sprawdzenie jego formy prawnej, wysokości kapitału zakładowego w przypadku spółki, wpisów dotyczących prowadzonych egzekucji czy postępowań naprawczych w KRS, analizując sprawozdanie finansowe spółki za ubiegły rok – żaden z tych zabiegów nie gwarantuje jednak 100% pewności. W praktyce bowiem firmę można zadłużyć w kilka dni, długi te nie muszą być ujawniane i podmiot wyglądający na prężnie prosperującego dewelopera jest już bankrutem, a wciąż kusi reklamami nowych mieszkań i zawiera umowy

ODRĘBNA MASA UPADŁOŚCI

Zgodnie z tymi regulacjami, środki pieniężne wpłacone przez nabywców lokali, zgromadzone na odrębnych rachunkach stanowią odrębną masę upadłości. Odrębność ta oznacza że w ramach masy upadłości, którą zawsze stanowi majątek upadłego, niektóre ze składników tworzą z mocy prawa osobną masę, a są to:

1) środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,

2) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie

3) dopłaty wnoszone przez nabywców ( jeśli wystąpiły)

W przypadku gdy deweloper realizował więcej niż jedno przedsięwzięcie , środki, prawa oraz dopłaty związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości. Mienie wchodzące w skład osobnych mas upadłości oznaczy sędzia-komisarz.

Osobna masa upadłości, a zatem wchodzące w skład tej masy prawo własności i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim. Niestety, przepis ten jest bardzo nieprecyzyjny i nie zawiera odniesienia do pozostałych regulacji prawa upadłościowego. Zgodnie z zasadami ogólnymi w postępowaniu upadłościowym pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje tym wierzycielom, którzy mają zabezpieczenie rzeczowe, czyli hipotekę na nieruchomości, a ponadto pracownikom upadłego oraz Skarbowi Państwa i ZUS.

ZGROMADZENIE NABYWCÓW

Ustawa wprowadziła także nowy organ w postępowaniu upadłościowym w postaci zgromadzenia nabywców ( chodzi o nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych) które zajmuje stanowisko co do dalszego losu inwestycji, czyli decyduje o jej kontynuacji, lub o wypłacie środków z rachunków lub o zawarciu układu. Jest to nowością, gdyż dotychczas wyłącznie od decyzji syndyka zależało, czy umowa łącząca upadłego dewelopera z kontrahentem miała być wykonywana dalej, czy nie, a kontrahent nie miał nic do powiedzenia. W tym zakresie zmiana prawa przyznaje uprawnienia nabywcom lokali.

W konsekwencji podjęcia tych decyzji:

1) jeśli zdecydowano o kontynuacji budowy –wystąpi na pewno konieczność uiszczenia dopłat przez nabywców, o których decyduje w drodze uchwały zgromadzenie nabywców. Skoro nastąpiła upadłość dewelopera, to nie można liczyć już na kredyty udzielone deweloperowi, lecz nabywcy muszą sami sfinansować dalszą budowę. Problemem mogą być tu hipoteki obciążające nieruchomość stanowiące zabezpieczenie kredytów zaciągniętych przez dewelopera. Nie ulegają one bowiem wykreśleniu. Po ukończeniu budowy syndyk przenosi na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a kwoty pozostałe w osobnej masie upadłości wchodzą do funduszów masy upadłości

2) jeśli zadecydowano o wypłacie środków z rachunków nie oznacza to, niestety automatycznego zwrotu na rzecz wpłacających ( nabywców). Zgodnie z przepisami ustawy wówczas następuje połączenie tej wyodrębnionej dotąd masy upadłości z całą masą upadłości. Zaspokojenie wierzycieli następuje więc na zasadach ogólnych.

3) jeśli podjęto decyzję o zawarciu układu likwidacyjnego, to jego postanowienia określają sposób likwidacji majątku upadłego w celu zaspokojenia wierzycieli. Teoretycznie majątek upadłego może być przez kogoś przejęty.

SMUTNE WNIOSKI

Omówione przepisy są w większości krytycznie oceniane przez prawników. Komplikują bowiem przebieg postępowania upadłościowego i tylko pozornie polepszają sytuację nabywców lokali. Są one niespójne z pozostałymi regulacjami prawa upadłościowego i naprawczego. Proponują rozwiązania w praktyce niewykonalne, co sprawia, że ochrona nabywców lokali jest fikcją.

Zmiany ma przynieść „prawo restrukturyzacyjne” jednakże obecnie istnieje dopiero projekt ustawy.

Upadłość dewelopera, którego nie obowiązywały przepisy ustawy deweloperskiej ( która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r)

Upadłość dewelopera może stanowić problem dla nabywcy lokalu w następujących przypadkach:

1) jeśli własność lokalu nie została przeniesiona

Sytuacja nabywcy takiego lokalu jest bardzo trudna. Przysługuje mu bowiem jedynie roszczenie pieniężne o zwrot wpłaconych środków. Nie ma on prawa do lokalu, nawet jeśli na etapie zawarcia umowy z deweloperem doprowadził do wpisu roszczenia o ustanowienie odrębnego lokalu w księdze wieczystej. Wynika to z tego, że z mocy przepisów prawa upadłościowego wszelkie zobowiązania niepieniężne upadłego przekształcają się w zobowiązania pieniężne. Reasumując – pozostaje zgłoszenie wierzytelności do Sędziego Komisarza.

2) jeśli nie minął jeszcze okres rękojmi lub gwarancji na budynek

W takim przypadku konieczne jest zebranie wszelkich roszczeń z tytułu wad, które zdążyły się ujawnić i zgłoszenie ich do masy upadłości. Słabość sytuacji polega tu na tym, że nie ma pewności czy wszystkie wady już się ujawniły, a niestety później nic już się nie da zrobić. Dalszy problem to brak pewności co do uznania zgłoszonych roszczeń z tytułu wad przez Sędziego komisarza. Zgłoszenia wierzytelności dokonuje się na piśmie, do którego należy załączyć dowody istnienia wierzytelności. W przypadku wad w nieruchomości wierzyciel może przedłożyć korespondencję z deweloperem, jeśli ją prowadził, zgłoszenia wad, opinię rzeczoznawcy jeśli ją zlecił. W praktyce jednak termin na zgłoszenie wierzytelności może okazać się zbyt krótki, aby zgromadzić dokumentację dostatecznie wykazującą istnienie wad. Upadły może być wezwany do złożenia oświadczenia, czy uznaje wierzytelność. Lista wierzytelności jest ogłaszana przez obwieszczenie i ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a jeśli wierzytelność nie została uznana, należy zgłosić sprzeciw. Wówczas może odbyć się rozprawa sądowa w tym przedmiocie.

3) jeśli nie minął jeszcze okres odpowiedzialności kontraktowej, który wynosi 10 lat

Sytuacja jest analogiczna jak w przypadku pkt 2; wszelkie roszczenia z tytułu wad muszą zostać zgłoszone w postępowaniu upadłościowym, gdyż później nie będzie już takiej możliwości.

4) jeśli deweloper jest zarządcą nieruchomości ( w szczególności poprzez zapisy w aktach notarialnych)

Zmiana zarządcy powołanego w drodze zapisów w aktach notarialnych, a więc na podstawie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Gdyby w praktyce zdarzyła się sytuacja, w której nie udaje się podjąć takiej uchwały, a ma miejsce upadłość podmiotu sprawującego zarząd, we wspólnocie należy wybrać zarząd, zgodnie z orzecznictwem nie jest potrzebny do tego notariusz. Upadły z oczywistych przyczyn zarządu sprawować nie może, a konieczne jest powołanie organu, który wyłoni nową firmę zarządzającą i zawrze umowę o zarządzanie. W ostateczności, gdyby żadnej z tych dróg nie udało się przeprowadzić należy skierować do sądu wniosek z trybie art. 24 ustawy o własności lokali o rozstrzygnięcie przez sąd.

UPADŁOŚĆ DEWELOPERA